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规模驱动下的资金压力:近半房企负债率超70% ——凤凰网房产梅州
2018年已经过去三分之一,各大房企交出的成绩单颇为喜人。据克而瑞统计显示,截至4月末,TOP100房企整体销售规模达到2.65万亿元,同比增长28.5% -来自凤凰新闻客户端
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规模驱动下的资金压力:近半房企负债率超70%

时代周报 作者:蔡颖
2018-05-08 09:16

2018年已经过去三分之一,各大房企交出的成绩单颇为喜人。据克而瑞统计显示,截至4月末,TOP100房企整体销售规模达到2.65万亿元,同比增长28.5%。而强者恒强的判断再次得到印证,龙头房企的阶段性规模再次创下新高,共有5家房企突破千亿销售额,碧桂园、恒大的销售规模都已超2000亿元,万科、保利、融创也先后突破千亿元。

尽管业绩飘红,增速加快,但各大房企并不满足于此,还想继续冲刺规模高峰。作为资金密集型行业,依赖杠杆扩张来实现弯道超车是常用手段,而找钱是永恒的主题。

与此同时,房地产融资监管政策频频出台,但房企的融资动作并未减缓,融资环境的改变意味着房企需要拓展更多融资渠道,其中资产证券化和海外融资有望借此进入发展的快车道,成为房企资金的有益补充。

规模驱动下的资金压力

虽然“规模至上”的论点充满争议,但无法否认规模的重要性,罕有房企能摆脱规模的野心和焦虑。

值得关注的是,一些中小型房企,对规模的渴望更加强烈,旭辉、泰禾等公司仍强调快速奔跑,其中,泰禾提出了2000亿元的销售目标,比2017年高出一倍 。

土储是规模的核心竞争力。中原地产研究中心统计数据显示,2018年前4月,50大城市,1-4月土地出让金高达11882亿元,同比2017年同期的7984亿元上涨幅度高达48.8% 。

而拿地的本质是资源的抢夺和资金的较量。房地产企业在拿地过程产生了大量支出,负债率也随之上涨。

同时,房企纷纷开始“去地产化”,寻求多元化转型,而跨入新行业需要时间培育,前期必然会有大量资金沉淀,这也往往会加重企业的财务负担。

于是,潜藏在市场深处的变化正在缓慢滋长,部分处在高速扩张时期的中小房企正面临资金链紧张的考验。在进入4月之后,危机案例频发。

华夏 幸福就因资金链问题饱受关注,一时间“银行停止向公司发放开发贷”“公司陷入资金链困局”等传闻甚嚣尘上。4月14日,华夏 幸福收到了上交所发出的2017年年报的事后审核问询函。问询函提出18项问题,涉及公司的产业新城业务、房地产开发业务、融资及资金情况等三大方面。

目前,华夏 幸福已对上述问题作出回应,并澄清了资金链紧张的传闻。但是房企“缺钱”的阴影犹在。根据恒盛地产发布的2017年年报显示,其资本负债比率高达393.4%,公司逾期未还的贷款本金及相关利息为人民币 47.6亿元。

海外融资和资产证券化赢得回旋空间

“房地产行业严监管、金融去杠杆的环境还在持续,企业过去依赖的银行信贷受到限制。” 华创证券分析师鲁星泽对时代周报记者说,“许多银行对地产商的放贷已经非常严格,有些银行则是停止批准对房企的贷款”。

除了银行贷款,债券、信托、基金等融资渠道同样受限。

与此同时,境内的融资成本也同步升高。据时代周报记者统计,2016年,房企内地发债平均成本为4.6%左右。部分企业甚至低于4%,到2017年,平均成本普遍提升至5%以上。

在境内融资收紧下,海外融资成为很多房企的选择。

中原地产研究中心统计数据显示,截至2018年前4月,房地产企业海外资本市场融资数据达到了233.2亿元,同比2017年1-4月的112.35亿美元上涨幅度达到了107%。4月单月发债金额达到了88亿美元。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切,随着信贷市场的调控持续,海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。除此之外,2018年是房地产企业美元债集中兑付的一年,企业面临新资换旧债压力,海外发债需求持续提高。

雅居乐近几个月更是马不停蹄地在海外筹资。在2月底发行初始分派率为6.875%的优先永续资本证券,筹募3亿美元后,又完成两笔各1亿美元筹资。

雅居乐方面向时代周报记者表示,截至3月底,雅居乐总债务为617亿元,其中境内占65.9%,境外占34.1%。境外债券融资比重将上升,成为公司资金来源的重要补充渠道。

近日,有消息披露,雅居乐集团控股有限公司正在市场筹集一笔等值60亿港元(7.65亿美元)银团贷款。公司以增加付息来吸引态度谨慎的银行参贷。利息较香港银行同业拆息(Hibor)加码395个基点,最高综合收益520个基点,平均期限为3.4年。

这是雅居乐为离岸银团贷款所提供的最丰厚的定价,同时也是2013年来所有地产商支付利息最高的贷款。

高利息背后跟雅居的融资需求增多有关。截至到3月21日,雅居乐境内的银行批款占比73.7%,境外占26.3%。除此之外,4月份,越秀地产、融创也分别发行10亿以上、两种期限组合的美元票据。

频繁的融资动作之后,企业的负债率也略有攀升。Wind数据显示,今年一季度,房地产开发企业中,中交地产、绿地控股、泰禾集团、*ST松江、阳光城、信达地产等近20家公司资产负债率超过85%,有近一半的企业资产负债率超过70%。

“总体上说,开发商85%的负债数据是可以容忍的,所以其实目前上升是有压力,但还不是最大的压力,值得注意的是,当前要警惕各类兑付的压力,因为销售成长若不可持续,那么就会有各类流动性方面的压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者分析道。

在存量领域实施资产证券化,也被认为是解决资金压力的有效途径。

4月25日,中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称《通知》),对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确,并将在审核领域设立“绿色通道”。

在政策的加持之下,租赁住房市场呈现繁荣趋势。4月27日,碧桂园租赁住房REITs首期正式发行,首期产品规模17.17亿元,优先级规模15.453亿元,发行利率5.75%,据悉,此计划是国内首单达到百亿级储架规模的租赁住房REITs。

越秀、旭辉都相继发行租赁住房类REITs产品。招商蛇口、阳光城发行针对长租公寓和底层物业的CMBS产品。

据统计,截至今年3月,国内市场已有12只租赁市场资产证券化产品获批发行,总规模超过500亿元。

“资产证券化能够为住房租赁运营商在盘活存量资产、快速扩张规模等方面提供有益的帮助。”严跃进表示,REITs产品流动性好,风险较,同时又可以拓宽居民的投资渠道,将部分资金从住宅引导到商业地产上。


[责任编辑:唐莹]

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